家やマンションを売る時の査定について

不動産(家やマンション等)の中古住宅のを売却する際に、仲介を依頼する不動産会社がある程度しぼりこめたら、売却価格の査定をしてもらいます。もちろん、無料で実施できるし、査定をしてもらったから媒介契約を結ばなければいけないということはないので安心して下さい。

最終的な仲介業者の絞り込みはこの査定をしてもらってからです。更に言えば、この査定の説明を受ける際のやり取り(質疑応答、対応)を通じて、信頼できる会社かどうか、信頼できる担当者かどうかを見極めて仲介を依頼することになります。

例えば、査定価格についての説明が、適当だったりあいまいだったらその会社は信頼できる不動産会社(担当者)とは言えないでしょう。そういった意味では、不動産の査定を依頼することは、逆にこちらから不動産会社や担当者を査定する作業でもあるわけです。

机上査定(簡易査定)と訪問査定の違いを知っておこう

不動産の査定方法には、簡易査定(机上査定)と、より詳細に調べる訪問査定があります。

簡易査定(机上査定)

近隣の成約事例、取引実績、公示地価などのデータから机上の計算により簡易的に算出する査定。売却の初期の段階で、おおまかな査定額を手軽に知りたい場合に利用する。

必要書類

・地図、正確な面積が確認できる書類(登記簿等)
(簡易査定サイトでは、住所、面積が入力できればOK)

訪問査定

簡易査定の基礎データの他、実際の物件の状況(土地の形状、日照条件、周辺施設、維持管理状況等)を確認し、登記簿、法規制、下水道等の整備状況まで詳細を確認した上で詳細に算出する査定。

より正確な査定になるため、具体的に売却計画を考えている場合に利用する。

必要書類

地図、登記簿、購入時の契約書類(重要事項説明書、その他建築関係書類)

簡易査定は、近隣の過去の成約事例、公示価格などのデータを元に机上の計算で出される価格で、文字どおり簡易的な査定です。そのため、結果がすぐに出るというメリットがある反面、実際の価格とは誤差が生じやすいといったデメリットがあります。

なので、初期の検討段階で取りあえずどれくらいの価格でうれるのか大体の価格を知りたい時に利用することが多い査定方法です。

訪問査定は、実際に住宅(家、マンション)や土地の状況(形状、日照条件、維持管理状況、リフォーム履歴等)をチェックし、登記簿、法規制、インフラ整備状況なども調査した上で価格が出されます。

簡易査定よりも正確な査定となりますので、最終的な売り出し価格の決定時に参考価格として使用するなど、具体的な売却プランを検討している場合に実施します。

と、簡易査定と訪問査定の違いを書きましたが、簡単に言えば、取りあえずざっくり査定額を知りたいな、って時は、簡易査定でもOKですが、もう売るのはほぼ決めてるからできるだけ正確に査定額を知りたい、且つ、不動産屋も本腰入れて探そうかな、って段階では基本的に訪問査定をお願いすることになります。

実際に、一括査定サイトで査定を依頼する際も、訪問査定を選択する人が多いです。

複数業者への査定依頼について

何度も書いてますが、査定価格の正当性と相場の把握、知識の習得、不動産会社自体の見極めのため、複数の仲介業者に査定を依頼することがおすすめです。

できれば、最初から複数の業者に訪問査定をしてもらうのがベストですが、いきなり訪問されるのはちょっと…って場合は、まずは簡易査定を複数社に依頼し、その中で真剣に話を聞きたいと思った業者に訪問査定を依頼するという流れでもOKです。(←結構このパターンも多いらしい。)

ただ、その場合も訪問査定を受けるのは1社だけじゃなく最低でも3社くらいは訪問してもらった方がいいです。

なぜなら、訪問時の担当者による説明と質疑応答は、不動産売却に関する知識を効率的に習得できる良い機会ですし、何よりもその不動産会社と担当者の力量と信頼度、そして相性を把握する最大のチャンスだからです。

ちょっと面倒だな、と思っても、複数の業者から話を聞く価値は十分にあるので是非実施してください。

査定価格の算出手法(方法)について

売却する不動産の査定を依頼する際には、簡易的な机上査定と、詳細に調査する訪問査定という2つの方式を選ぶことは上に書いたとおりです。そして、実際にその不動産の査定に用いられる具体的な算出方法(手法)には、物件の種類や用途によっても違いますが、大きく分けて以下の3つの種類があります。

査定の結果を説明してもらう際に、これらの内容を知っておくと説明内容も理解しやすいと思いますのでここで説明しておきます。

1)取引事例比較法

近隣の似たような物件の過去の成約事例、売り出し物件のデータを元にし、対象物件個別の状況と市場動向とを勘案して時点修正を行って査定価格を算出する方法です。日本では中古住宅の評価方法として、現在メインで使われている方法です。

2)原価法

対象の不動産をもう一度建築した場合にいくらかかるか(専門用語で再調達原価といいます)を計算し、経過年数による価値の低下分を差し引いて(原価修正)現在の価値を計算する方法です。
土地や建物(一戸建て)の場合で、再調達原価が把握できて原価修正も適切にできる場合に適用されます。

3)収益還元法

賃貸用不動産等の投資用物件など、対象の不動産が将来的に生み出すであろう利益と現在の価値を合計を査定額として算出する方法です。投資用不動産では合理性が高い方法と言えます。

この中で、1)の取引事例比較法が現在の日本の中古住宅評価方法として最も一般的です。不動産業社は、査定を依頼されると対象物件周辺で似たような案件が過去に売り出されていないか?成約していないかを調査します。

その価格を参考に、例えばマンションであれば、バルコニーの向きや室内の設備、仕様、建物のグレード等を比較した上で査定価格を算出します。この場合、同じマンションで過去にこの値段で売れています。お客さんの部屋は5Fで南向きなんでこれくらいですねといった感じの説明になります。

ここでは、不動産売却時の査定価格がどんな手法によって出されるか、そしてできるだけ複数の業者に訪問査定を依頼して複数の業者から話を聞くべきとの説明をしました。