不動産屋が行う売却時の広告活動って?

不動産会社と媒介契約を結ぶと、依頼された不動産屋は家を売るため(家の買い主を見つけるため)の販売(売却)活動を始めます。

ではその販売(売却)活動って具体的にはどんな活動なんでしょうか?不動産会社が行う販売活動とは主に広告を打つ「広告活動」です。

大切な家やマンションを売る側としては、依頼した不動産屋がちゃんと販売活動をしているかどうかをチェックすることも大切です。ここでは、不動産会社が行うその販売活動(広告)について解説したいと思います。

不動産屋が行う販売活動(広告活動)

不動産屋が行う販売活動は大きく分けて4種類です。

  • レインズ(不動産流通機構)への登録
  • 店頭掲示、DMの送付、見込み客への紹介
  • チラシのポスティング、新聞への折込広告
  • インターネット広告

1)レインズ(指定流通機構)への登録

「専任媒介と一般媒介の違い」でも説明しましたが、家の売却依頼を受けた不動産屋はまずレインズ(指定流通機構)という不動産業者向けのデータベースに登録します。

不動産業者向けとあるとおり、レインズは不動産業者しか見ることはできません。

ただ、全国の不動産業者全般に物件情報が配信(必要に応じて参照できるという意味)されるため、不動産売却の仲介契約を結んだ不動産屋以外の不動産屋が買主に物件を紹介するための大切な情報であり、非常に重要な売却活動になります。

まれに近所には秘密で家を売りたいという場合もありますが、その場合でも不動産業者間では情報を流通させないと売れる確率が格段に低下することになりますので、レインズへの登録は必須と思っておきましょう。

ちなみに、専任媒介契約の場合は、このレインズへの登録は義務化されています。

2)店頭掲示、DMの送付、見込み客への紹介

不動産屋に来店したお客さんや要求する条件に合致しそうな見込み客がいる場合は、そのお客さんにあなたの家やマンションを紹介します。

また、店頭でも物件情報を掲示します。不動産屋の前を通ると窓ガラスに間取りや家の情報が貼られてたりしますよね?あれです。

(店舗内にも貼り出したりファイリングしてお客さんに見せたりもします。)

ただ、やってることのイメージはしやすいですが、これらは来店した人にしか情報が伝わらないので、情報を広く届けるという意味ではそれほど有効な販売活動とはいえません。

3)チラシのポスティング、新聞への折込広告

次に、郵便による広告活動です。具体的には物件情報が掲載された紙のチラシを各家庭の郵便受けに入れていくポスティング、新聞折込広告などです。

これらは、家やマンションを買おうとしている「積極的な購入検討者」だけでなく、ちょっと興味があるけど具体的には行動を起こしていない「控えめな購入検討者」、また、「情報を特に求めていない人」にまで情報が届きます。

そういった意味では、もっとも情報が広がりやすく、買主まで情報が伝わる可能性がもっとも高い広告と言えます。デメリットとしては、上にも書きましたが、秘密で売りたい人には適していません。

ただ、新聞折込広告の場合は難しいですが、チラシのポスティングの場合は地域指定や届けて欲しくないマンションなんかも指定できますのでそういった方法をとることもできます。

いずれにしても、できるだけ早く売りたいという場合は、効果的で必須の広告活動ですね。

4)インターネット広告

最後にインターネット広告ですが、これは、不動産屋が自社のサイトに物件情報を載せたり、Yahoo!(ヤフー)などのポータウサイトの不動産情報ページ「ヤフー不動産」などや、「アットホーム」「ホームズ」等の不動産物件情報サイトに載せることです。

このインターネットでの広告活動と、3)のチラシでの広告活動との大きな違いは、「受け身」なのか「攻め」なのかという点です。

わかりにくいですか(笑)?

つまり、紙のチラシは各家庭のポスト(郵便受け)に直接届けられますが、インターネット広告の場合は、自分から物件情報を検索して自分で探しにいくわけです。自分でわざわざ探しに言ってるわけですから、逆に言えば、とても購入に前向きな「積極的な購入検討者」であり、売れやすい見込み客ということになります。

チラシの広告は、逆に購入に積極的でない客層(隠れた見込み客も含む)にまで働きかけているということです。

そういった意味では、販売する側としては、チラシ広告は「攻め」の広告、インターネットこうックは「受け身」の広告活動とも言えるわけですね。

インターネットビジネスの世界では、よく、個人のメールアドレスに直接届くメルマガは「攻め」、ブログやWebサイトは「受け身」の手段といいますが、それと同じ感覚です。

また、違った視点から見れば、インターネットの広告は必要と思った人が自分から見つけに行かないと見られない広告になるわけですから、例えば秘密で売りたいという人にとっても利用価値がある広告になります。

と、不動産屋の販売活動には以上のように4つの広告活動があるのですが、なんらかの事情があって秘密にしたいという場合以外は、基本的にできるだけ4つ全ての広告に物件情報を掲載するようにしましょう。

一つ省くことによって少しずつ早期売却の可能性が下がっていくと理解しておきましょう。

広告費用は誰が負担するの?

ちなみに、これらの広告費は基本的には不動産会社が負担します。通常、成約時の仲介手数料(成功報酬)を見込んで不動産屋が広告経費として予め想定して活動しています。

ただ、不動産屋によっては「広告費」として仲介手数料以外に別途要求してくるところも稀にあります。

悪徳不動産屋の場合は、売買成立後に最後になって初めて「広告費が別途かかる」と告知してくるところもありますので注意しましょう。

基本的にそのようなことはないんですが、念には念を入れて、最初に、広告費や販売活動経費を不動産屋が負担するのか、依頼者(売主)が負担するのかを確認しておきましょう。