マンションの売却価格とスケジュールはセットで考える

あなたが提示するマンション売却価格の決め方で、ご自分の中で3つの価格を想定しておくことをお勧めしました。これは、売るための戦略の入口。割り出した3つの価格とスケジュールを組み合わせて、あなたのマンション売却を成功に導くシナリオを作っていきましょう。

たとえば、マンションの住み替えを考えていて、すでに新しいマンションの購入契約も済んでいるとしましょう。ただし、新しいマンションの住宅ローンを組む条件として、引渡しの日までに現在住んでいるマンションを売却しなければなりません。その期限は3ヵ月。このような場合はどうしたら、よいでしょうか?

査定額は2,400万円、売りたい価格はちょっと背伸びして2,900万円、ここまでという下限額は2,200万円です。この価格を、3ヵ月という持ち時間に合わせて、市場の反応を見ながら変動させていくのです。

まずは、値引き交渉も想定しながら2,980万円で売りに出して様子を見る。

  • 1ヵ月目前半2,780万円に値下げ
  • 1ヵ月目後半2,690万円に値下げ
  • 2ヵ月目前半2,480万円に値下げ
  • 2ヵ月目後半2,380万円に値下げ
  • 3ヵ月目2,280万円に値下げ

といった具合です。値下げのタイミングは、内覧者の数や購入申込書の出具合を見ながら、微調整していきます。小刻みに値下げをして様子を見ながら、下限額まで行くことなく、査定額(市場価格)よりもやや高い2ヵ月目あたりで購入者が現れれば良い取引ができます。

この場合は、売主の希望で最初の売出価格を高めに設定していますが、最初から査定額でいく選択肢ももちろんあります。あなたが、どれだけ売り急いでいるか、物件の競争力などを加味しながら、不動産屋と相談して下さい。

また、売らなければならない期限がなく、特に急がないという場合であれば、希望価格を売出価格に設定して、半年くらいのスパンで戦略を立てると良いでしょう。3ヵ月は売出価格で様子を見ながら、4ヵ月を過ぎたら値下げをしていくのです。

たとえ急がないと言っても、いつまでも広告に載っている売れ残り物件と業界から思われるのは、得ではありません。(参照:不動産広告を参考にしていはいけない理由)アドバイザーである不動産屋の担当者と相談し、下限額を見極めながら、値下げを決断していくのが賢明でしょう。

マンションの売却でチェックするべき5箇条

マンションを売却するまでの体験の中でマンションを売るのにチェックしないといけない5箇条があります。簡単にマンションが高く売れるご時世ではありませんので、素人でも工夫をしないといけませんよね。

マンションの売却は大変だと言われていますが、私が経験したことをお伝えしていますのでポイントをしっかり抑えれば難しいことは無いかと思います。

不動産会社の査定は複数を比較する

不動産会社の査定は1社分だけあればいいというものではありません。最低でも2~3社の査定を比較しないと、目安がわからなくなりますね。そのときに不動産会社の対応の仕方も比較すると、どこに依頼をしていいのか判断しやすいです。

同じマンションで参考価格がわかる

マンションでは、他にも部屋があって、前に売却された価格を参考にすることが出来ます。何階なのか、またどの方角に面しているのか、条件で多少は変動しますが、参考価格が把握しやすいです。

売る意思がないときでも、ご自身のお住まいのマンションで売却のチラシが出たら保管しておくと、後になって役に立ちますよ。他のマンションや一戸建てと比べても、相場が分かりませんから、同じマンションの売却済みの部屋を参考にしましょう。

不動産会社はプロでも頼り過ぎない?

不動産会社はマンションの売買でもプロですよね。そのため何でも頼ってしまいます。売ることに対して自分で勉強しないで何とかなると思って、本当に勉強をしないと、細かいことでわからなくなります。

確かに素人目線では近い出来ない問題も出ますので、専門家の意見は必要です。
多少のことは自分で調べることもしなくてはいけないでしょう。信頼できる友人や知人で、経験のある方を頼るのもいいですが、あまりそういった知り合いがいないケースがほとんどでしょう。

リフォームやハウスクリーニングも必要

どうせ買った人が全面的なリフォームをするんだろうと思って、何の手入れもしないと内乱があっても契約にはならないですね。印象が良くなければ、恐らくどなたも興味を持ってくれません。最終的に税金がかかるとしても、リフォームやハウスクリーニングなどの費用は、売るのに必要なものとして経費のような扱いがされますね。

コッソリ売ろうとするのは難しい?

マンションを売る時は、ご近所に内緒にするのは難しいようです。やはり内覧の方が来たり、不動産会社・リフォーム会社やハウスクリーニングなど、人も出入りがわかりやすいからです。

そこまで分からないようにしようと思うと、マンションを売却するのは無理だと思っていいでしょう。近所の目が気になるというときには、先に引っ越しをしてしまったほうが、内緒にするよりはマンションを売りやすくなりますよ。

 

マンションの査定方法!無料のオンライン査定で中古不動産を高値売却

売主の中にはマンション売却で損をしている人が沢山います。原因の一つとして考えられるのが不動産会社選びを失敗している事が挙げられ、この時点で間違っている人は相場より低い価格でマンションを売却する事に繋がっている可能性があります。

オンラインのマンション査定方法について~不動産業者はどうやって査定?

オンラインのマンション査定を利用すれば、家にいたまま、スマホを使えば、どこにいても査定依頼をする事が可能です。複数の不動産会社に一括で査定依頼していますので、手間も時間もかからず、素早く数社の見積もりを集める事ができます。

不動産会社はどのように査定するかと言うと、レインズ(不動産流通機構のデータベース)を利用して過去の売買価格などを参考に、いくらで売れそうという価格を算出します。

査定方法には種類があり、簡易査定(机上査定)と訪問査定があり、簡易査定は、過去の取引事例などから算出した査定額で、実際に現地に行って建物を確認していませんので、大体これくらいなら売れそうという価格と考えておいた方が良いでしょう。

訪問査定は実際にマンションを訪問して査定を行いますので、立地、周辺環境、眺望、設備、間取りなど実物を見ながらですので、机上査定よりも正確な査定額となります。

ただし、査定はあくまで売れそうな価格である事を理解しておきましょう。

3社にマンション査定すれば高値売却?本当に高く売れる?

上で最低3社に査定を依頼する!と言いました。最低でも3社以上に査定依頼するのは確かに正解で、売却するなら必ずしなければいけない事です。3社以上査定する事で複数の査定書をもらえるので、査定額を比較する事でマンションの大体の相場が掴め、検討の際に媒介契約を依頼する業者選定の参考になります。

しかし、ただ3社に依頼して比較すればいいのか?と言ったらそんな事はありません。マンション売却を成功させるには、どこの業者に?どんな業者に?査定依頼するかが重要となるからです。

不動産会社の特徴を把握した上でマンションの査定を依頼しないと失敗する査定依頼する際の注意点ですが、不動産屋には得意分野がある事をまず知っておきましょう。よく大手不動産屋と地域密着型の不動産屋に査定依頼をしましょうと言われています。

大手の良さ、地域密着型の良さがあるので、決して間違いではありませんが、その先まで考えて依頼する事をオススメします。要は不動産会社の得意分野を見極めた上で査定依頼をしましょうと言う事です。

ご存知の方も多いと思いますが、売却と言っても戸建てに強い、土地に強い、マンションに強いなどありますよね。その為、マンション売却を成功させようと思えば、マンション売却が得意な会社に査定を依頼した方が良いですよね。

地元密着型の不動産屋の中には、売却が得意で、長年地域に根ざして営業してきたエリアに強い不動産屋があります。しかし中には、売却も扱っているが、賃貸がメインで長年、駅前などの土地を賃貸に出して利益を得ている不動産業者もあります。

その為、得意、不得意を見極めた上で査定依頼しないと、査定価格も低く、相場よりも低い価格で売る事になってしまう可能性が高くなってしまいます。そこで、そういった事を防ぐ方法としてマンションの一括査定サイトを利用する事をオススメします。

どうしてマンションの一括査定サイトを利用した方が良いかというと、一括査定サイトに登録してある業者は売却が得意な優良業者ばかりだからです。

もちろん自分で不動産屋を探しに行って、店頭に貼ってある資料などから、どの分野が得意かを判断したり、大手不動産ポータルサイトに登録してある業者であれば、掲載している分野の件数などを比較して得意かどうかを判断したりなどすれば、確認できるかと思います。

しかし手間も時間もかかりますので、予め優良企業に絞られた査定サイトを利用する事で簡単に査定依頼ができますね。オススメの一括査定サイトを3つ紹介しておきます。

できるだけ高く早く売却したい

不動産を買ったことはあっても、売るのは初めてという方がほとんどでしょう。ここでは、土地・住宅・マンションなど不動産をできるだけ良い条件で売却するコツをご紹介します。

できるだけ高く早く売るための3つのポイント

  • もっとも大切なのは不動産会社選び
  • 不動産売却の流れや査定の予備知識を持って情報武装
  • 不動産無料一括査定を活用する

もっとも大切なのは不動産会社選び

もっとも重要なのは、売却を依頼する不動産会社と担当者選びです。どの不動産会社に頼んでも同じではありません。販売戦略と誠意をもって売却活動してくれる不動産会社と担当者を選ぶことが大切です。

もちろん、1つの不動産会社に絞らず、複数の不動産会社に売却を依頼することも可能です。

ただし、その場合、不動産会社は、コストをかけた販売活動が消極的になる傾向があります。不動産会社にしてみれば、自社を通して成約に至るかどうか分からないため、報酬(仲介手数料)が確実に入る見通しが立たないからです。

1つの不動産会社と契約するか、複数の不動産会社と契約するか、不動産会社との媒介契約は慎重に考える必要があります。

また、価格はこだわらないから、とにかく早く売却してしまいたいという場合は、不動産会社による買い取りという方法もあります。ただし、買い取りの場合は、不動産会社が仲介して買主を探す場合に比べて、売却価格は安くなります。

不動産売却の流れや査定の予備知識を持って情報武装

高く売るためには、契約している不動産会社がやるべきことをやっているかをチェックできるだけの知識を備えておくことが大切です。このことは、不動産会社選びでも役立ちます。不動産会社選びで大切なのは、高い査定価格を付けてくれるかどうかでなく何をやってくれるかです。

不動産の売却が、どのような流れで進められていくのか、その節目で注意すべきポイントをおさえておくことが重要です。

不動産会社が売れそうにないので価格を下げませんか?と言ってきたら、どうしますか?

確かに売り出し価格は、少し高めに設定するのが一般的です。反応がなければ、価格を下げる場合も出てきます。しかし、それは販売活動を任されている不動産会社が、やるべきことをやった上での話です。

不動産会社が、レインズに登録しない、広告を打たない、こういったケースは珍しくありません。

こういった不動産会社は、何もしないで売れそうにないから価格を下げましょうというのです。不動産会社にとっては、高く売ることよりも早く売ることの方が重要ですから、価格を引き下げて早く売ってしまいたいわけです。

悪徳不動産会社の言いなりでは、高く売れるものも、安く買い叩かれてしまいます。売却活動で不動産会社がやるべきことが何なのか、しっかりおさえておきましょう。

宅建業の資格が取れるほどの知識は必要ありませんが、ある程度の予備知識を備えておくことは、大切な不動産をできるだけ高く売るために必用なことです。

不動産無料一括査定を活用する

不動産売却を成功させる第一歩は次の2つです。査定を依頼して、おおよその価格感をつかむ。誠意を持って売却活動してくれる仲介業者を探す。そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。とはいえ、信頼できる不動産会社を探して、1社ずつ査定を依頼していくのは大変です。

そんなとき便利なのが無料一括査定です。ネット上で必要事項を入力すれば、複数の不動産会社にまとめて査定依頼できます。

しかも、提携している不動産会社は、審査をクリアした優良業者ばかり。悪徳不動産業者は最初から排除されているので安心です。

一括査定を利用すれば、簡単に査定価格を比較できるだけでなく、相場も分かります。さらに、不動産会社と担当者の対応も比較することができるので、安心・信頼して任せられる不動産会社を選ぶことができます。

できるだけ家を高く売るにはどうしたらいいの?

家やマンション等の不動産って大きな金額の売り物なので、誰だってできるだけ高く売りたいですよね?じゃぁ、家を高く売るにはどうしたらいいでしょうか?

それは、自分だったらどんな家なら高くても買うか?って考えれば大体答えはイメージできるんじゃ無いでしょうか。例えば、汚い家より、清潔で整理整頓がされた家の方が、大事に使われている印象を与え、家自体のイメージはいいですよね?

このように、不動産をより高く、スムーズに売却させるためには、購入希望者に良い印象を追ってもらうのと同時に、仲介してくれる不動産会社の営業担当者にも良い印象を持ってもらう必要があります。

そのためにはちょっとした気遣いが必要なんです!

ここでは、家を高く売る方法(コツ)として3つのポイントに分け、不動産会社の査定時や、購入希望者の見学(内覧)時に注意すべきポイントをまとめました。家を高く売るためのコツを以下の3つのポイントに分けてまとめました。

家を高く売る方法(ポイント)1 ~査定方法編~

複数の不動産会社に査定を依頼する!まず、必須条件は、一社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することです!これだけは絶対にしなければいけません。理由は、業者間で競わせることと、適切な査定額の把握のためです。

更に詳細な理由と根拠については、不動産の一括査定(無料)をオススメする理由に書いたので是非見てみて下さい。

家を高く売る方法(ポイント)2 ~内覧編~

たった15分の内覧のために全力を尽くす!

掃除

査定時、内覧時共に見た目の綺麗さはとても重要です。ちなみに内覧にかける時間ってどれくらいか知ってますか?大体10~20分、平均で15分程度です。たった15分です!

こんな短時間のために大掃除して細かいところまで気を配って、って面倒だなぁ、まぁちょっとくらい手を抜いてもいいかな?って思った人、大間違いです!特に、購入希望者にとっては、不動産に関する知識が豊富でない分、余計に見た目で印象が大きく左右されます。

そして、内覧こそが、買主が引っ越し後のイメージを膨らませる最大のイベントなのです。このたった15分で売れるかどうかが決まると思って、全力で家を綺麗にしましょう!

風呂

家の中は、掃除機だけでなく、できるだけ水拭きもして細かい汚れも取っておきましょう。特にトイレやお風呂などの水回りは最重要ポイント。最低でもここだけは綺麗にしておくべき場所です!

また、不要な荷物がある場合は、早めに処分したり整理しておきましょう。無駄なものがあると部屋も狭く汚く見えるし、買主の心象も良くありません。例えば、クローゼットや押入れに荷物がいっぱいで、部屋にも物があふれていたら、それを見た人はどう思うでしょうか?

きっと、収納が極端に少ない家なのかな?なんて思ってしまうでしょう。そういった見た目による心象の悪化が買わない理由を積み上げていく原因になることを理解しておきましょう。

必須作業

水周りの掃除(キッチン、トイレ、風呂、台所、洗面所)→ 掃除の最重要ポイント!水周りは最も気にする&目立つ箇所です。カビなんかはできる限り除去します。レンジフードや換気扇も目につくところなので要チェック!

玄関の掃除、整理→ 一番最初に目につくところ。第一印象は大事です。泥だらけの靴が散乱しているのは言語道断。綺麗に掃除をして、靴はできるだけシューズロッカー等にしまっておきましょう。

部屋の床掃除、壁の清掃 不要な荷物の整理整頓→ 無駄な物や空箱、書類、ゴミ等は片付けましょう。棚やタンス、机の上等もチェック!そこにある物は今必要ですか?

これもやれば完璧

  • 障子張替
  • カーテンの洗濯
  • 照明の交換、掃除
  • 障子、襖の補修
  • 空調(エアコン等)の掃除

クローゼット、押入れの中の整理整頓 → そこまで必要?って思うかもしれませんが、収納スペースは購入希望者にとって重要項目です。内覧時に中を見せられるよう綺麗にしてあるとベストです。^^

家の外を綺麗に!蜘蛛の巣、蜂の巣チェックも忘れずに!

  • 門、玄関周りの掃除
  • 庭の雑草取り
  • コケやカビ等の除去
  • 外壁、外構の掃除
  • 網戸等の掃除
  • ゴミ箱(生ゴミ等)周りの清掃

壊れて放置してある不要な物は処分しておきましょう。

臭いに気をつけて!内覧前は窓を全開にして換気を!

臭い

住人以外の人、特に初めて家に入る人は臭いに結構敏感です(特に女性は顕著です)。ペットやタバコ、食べた物の臭いなど、ちょっとした臭いでも家のイメージが損なわれます。

内覧前は窓を全開にして空気を入れ替えるのはもちろん、必要に応じて消臭剤等も利用しましょう。お風呂やトイレの換気も忘れずに!ただ、実際の内覧時は、その時の気候に応じて窓を開けるか閉めるかを判断しましょう。(寒い日、暑い日はエアコンを入れて快適な空間を作りましょうね^^)

開放感、明るく気持ちがいい空間を作ろう!

明るい部屋

内覧の時間帯はまずは相手の都合もあわせるのが基本です。ただ、何時から何時までの間のどこかといった要望で、時間の融通が利くのであれば、窓の位置と日当たりを考慮してできるだけ明るい時間帯に案内するとベターです。例えば、東向きなら午前中、西向きなら午後などです。

カーテンを開けて明るい部屋、空間を演出する。必要に応じてエアコン等の空調や床暖房をつけて快適な室温に。

エアコン

逆に、風通しがいいお家だったり、快適な気候の季節だったら窓を開けて心地よさをアピールしましょう。これならエアコンなしでもいいねなんて印象を持ってもらえたら最高です。

照明は全部つけておく!

家中の電気をつけましょう。明るいだけでも人は心惹かれます!これは心理学的にも証明されていることです。日当たりが良いリビングの場合でも、最初は電気をつけておいて、電気を消しても十分明るいということをアピールできます。

セールスポイント、アピールポイントを整理しておく!

印象編の最後は、売却物件(不動産)のセールスポイント、アピールポイントを自分なりに整理しておくことです。アピールポイントというのは、例えば以下のような点です。
住環境の良さ(交通の便、学校、スーパー、病院、公園等や静けさ、治安等)
家のセールスポイント(家事動線やデザイン性、日当たりや収納の多さ、間取り等)
聞かれたらすぐ答えられるように、自信があるポイントやアピールポイントは整理しておきましょう。

過剰なアピールに注意!

ただ、ここでひとつ注意点ですが、過剰なアピールはかえって逆効果です。買主について回ってあれこれと説明したりオーバーに説明してしまう人がいますが、押し付けがましくなりますし、逆に売りたくてしょうがないんだなと足元を見られる場合があるので注意が必要です。

もちろん親切に対応するのは当然重要ですが、ギラギラとせず、できるだけ明るく淡々と説明できればOKです!

また、例えばリビングの快適さをアピールしたい時は、自分の意見ではなく友達にもリビングが広くていいねぇ、ってよく言われるんですといった感じで話すと、第3者的な意見になって押しつけがましくならないのでより効果的です。

家を高く売る方法(ポイント)3~売却期間編~

期間

最後のポイントは売り方、というか売却期間です。例えば、築年数が浅い(家を建ててから間もない)、住所が新興住宅地の人気エリア、といった所謂人気物件の条件が重なっているような場合だと短期間で売れていくケースが多いです。

ただ、そうでない場合、短期間(3カ月とか)では簡単には売れないと思っておいたほうがいいです。

といっても要は家の価値と値段のバランス。簡単に言えば、安くすれば短期間でも売れやすいし、高めの価格設定なら時間をかけないと売れない可能性が高いということです。

私の場合も、不動産屋にこの期間で売らなければいけないなら、売却価格が低くなることも想定しておいてくださいと言われました。

購入が先行する場合のメリットデメリットにも記載しましたが、期限が決まっている場合、どうしてもその日までに売り切ってしまう必要があるため、購入希望者の価格交渉(値下げ)に応じたり、表示価格を下げる必然性も出てきます。

逆に、半年以上、例えば1年くらいかかってもいいよ、というゆとりがあれば、焦って価格を下げる必要もないし、いろいろと手を打っていくことも可能です。

というように、出来るだけ高く売りたいなら焦らずに時間をかける、買い替えの場合は、売却を先行するというの大きなポイントの一つです!

イエウール申し込みからの流れ

不動産の査定は、高い金額を出した不動産会社が良い会社とは限りません。業者が、その金額で、買い取ってくれる訳ではありません。買取ってくれるのであれば、高い金額で良いのですが。

仲介業務の場合、お客様を探して買っていただかなければなりません。買う方が、その物件を見て、気に入り 金額も納得出来る価格であることが大事です。金額が、相場より高いと感じるのであれば、買い手がつきにくくなり、売却に時間がかかります。

付近に同じ様な条件の物件が出ている可能性もありますので、自分の物件だけ、高く売れる可能性は低いのです。高い金額を提示してくる不動産会社の中には、売却の依頼を取りたい為に、意図的金額を高くしているケースがあります。

金額の根拠をしっかり明示し、最近の取引事例も含めて、しっかりと説明をする業者さんが、私は、良い不動産業者さんだと思います。

不動産一括サイトの魅力は、複数の不動産会社の方から、話しを聞くことが出来ることです。金額の上下で判断せず、接客姿勢、その地域での取扱物件の数、情報量が重要です。

不動産一括サイトに頼り切るのでは無く、スーモやアットホーム等のポータルサイトを確認して、地域で活躍している不動産会社を把握することが重要です。

戸建て中古住宅に注目が集まっています。取引事例が増えていることから、家の査定件数も増えています。家の査定件数のうち、実際に売却に出されるのは3分の1程度です。

家の査定件数が増えているのは、一つは、空き家が増えていることです。親世帯の高齢化、施設への入居、住み替え等により、空き家が増えています。

郊外に建つ、戸建て住宅だけでなく、都内・横浜等の高級分譲地でも空き家が目立ち出し話題になっています。高級住宅地に住む方の高齢化が進み、戸建て中古住宅が空き家になるケースが増えているそうです。若い世代には、高すぎて買えない事が多いようです。

もう一つの注目点は、手頃な価格帯で買えることから、戸建て中古住宅の取引が増えているようです。売れる案件が増えていることから、家の査定件数も伸びています。家の査定金額が中古住宅の場合、安くなることから、リノベーションをして、自分達の暮らしやすいスタイルに変えて住む方も増えています。

戸建て中古住宅をきっちり査定する、スムストック制度の取扱案件も増えています。家の査定金額が、20年~25年で0になるこのような現状が言われ続けていますが、戸建て中古住宅市場の改革が進み始めています。

戸建て中古住宅の査定金額が高くなることで、住み替えが可能になります。子供が大きくなったり、親が高齢になれば、求める、戸建て中古住宅も違ってきます。住み替えることにより、問題が解決することがあります。

戸建て中古住宅の住み替えには家の査定金額が大事

定期借地権の自宅・都市近郊の実家この2件を売却して、二世帯で住める住まいを購入しました。二世帯の物件も戸建て中古住宅です。定期借地権の自宅・二世帯の物件どちらも、スムストック物件になります。(実家は違います)

最初は、築14年の自宅の売却から検討しました。住宅ローンが残る物件ですが、家の査定金額が、住宅ローンとほぼ同じでした。定期借地権の保証金部分が手元に残りそうでした。

家の査定金額0 築30年の実家

妻の実家は、都内には、通いやすい立地でした。最寄り駅までは、歩いて15分ですが、バス便もありました。家の査定金額は0でした。解体費用が掛かるので、実際の家査定の金額は、マイナス150万円くらいです。

戸建て中古住宅の二世帯住宅を購入

自宅の売却をお願いしていた不動産会社のサイトに、妻の実家から、直線距離で5キロの場所に二世帯で暮らせる物件が売り出されていました。最初に見た時は、4480万円でした。この時は、検討することも無かったのですが、価格が改定され、3980万円になっていました。

家の査定金額は3980万円に近い金額で、売り主様の希望額が4480万円だったのだと思います。比較的、短期間で金額調整されていたので。

2週間程の期間で、不動産会社に買取っていただきました。土地・建物は狭い分、1次取得者には買いやすい物件になります。都内への通勤にも、比較的便利な場所なのがすぐに、買取っていただけた要因です。

現在、2880万円で売りに出されています。来年の5月が完成予定です。

戸建て中古住宅の売買契約成立

売却をお願いしていた定期借地権付き自宅。11月の終わりに無事契約になりました。少し時間は掛かりましたが、予定どおりの売却希望金額で契約することが出来ました。家査定の金額より、高い値段です。査定していただいた後、家の査定金額の根拠を細かく聞き、金額を上げる為のアプローチを行っています。

もうすぐ、築15年の戸建て中古物件ですが、建物の評価を購入希望者の方にも、しっかりしていただきました。中古の戸建て物件は、立地条件を含む、土地の価格のウエートが高い状態でした。

建物のコンデイションが良く、長期に渡る、メンテナンスプログラムが出来ている物件であれば、家の査定金額が上がる時代になっています。土地の値段では無く、住まい価値が評価されています。中古市場が整備され、家の査定金額が再評価され、中古物件の取引が増えています。

その中で、どのような物件を選ぶか。購入した住まいも、いずれ中古の戸建て物件として、売却する時期が訪れます。その時、家の査定金額を出すことになります。買った時だけでなく、売却する時も評価される戸建て中古物件の選び方をお伝えしたいと思います。

マンションの売りたい価格、売れるだろう価格、売ることが出来る価格

不動産屋が割り出した査定額をたたき台として、実際の売出価格をどのようにして決めていくか?売主のあなたとしては、少しでも高く売りたいところでしょうが、かと言って急ぐ場合は、欲をかいてなかなか売れなくても困ってしまい、頭を悩ませるところです。

そこで、不動産屋と相談しながら、次の3つの価格を想定しておくことをお勧めします。

売りたい価格

純粋にあなたがこれくらいで売れたらいいなと思う価格です。おそらく、査定額よりも少し高めになることが普通です。

売れるだろう価格

取引事例法に基づき、不動産屋が割り出した査定価格。不動産屋によって提示する査定額は違うでしょうが、より事例をたくさん持っていて、納得のいく根拠を示した不動産屋が示した価格が最も信頼が置けるでしょう。

売ることができる価格

ここまで下げれば買い手が現れるだろうという、市場価格より低めの価格。あるいは、売主として、最低限これ以上でなければ、売っても損をする意味がない下限額。

住宅ローンの残債に仲介手数料を乗せた額が一つの目安となります。もちろん、いくらか持ち出しできるのであれば、ここからさらに下げることも可能です。

たとえば、査定額が2800万円であったとしたら、売れるだろう価格がこれになります。でも、あなたの希望がもう少し高く売りたいというのなら、売りたい価格は3000万円としてもOKです。

最後の売主として売ることができる価格は、住宅ローンの残債と売却にかかる諸経費などを考慮して決めていきます。ローンの残高が1800万円で仲介手数料などを捻出することを考えると、最低でも2000万円を上回る額で売らなければ意味がないならば、2100万円あたりを下限額と考えておくのです。

最終的な売出価格は、ここから決めていくことになります。あなたの状況が、少し待っても良いご縁をという余裕があるなら、売りたい価格から市場に出せば良いでしょう。しかし、1日でも早く売らなければという事情なら、最初から売れるだろう価格で市場に出して反応を見るべきです。

不動産屋の本音としては、早く売って手数料を頂きたいでしょうから、査定額からのスタートを強く勧めるかもしれません。でも、それでたとえ早く売却できたとしても、もう少し高く売れたのでは…と後悔する可能性があります。

不動産はご縁のもの。たとえ高めの価格であっても、どうしても、そのタイミングで欲しいと思えば、購入する買主さんが現れることだって考えられるのです。

中古マンションには、そもそも定価などありません。高いか安いかを判断するのは買主。あなたの事情が許すなら、腰を据えた売却戦略もありなのです。ただし、高く早く売りたいという2つの希望が叶えらえることはまずないことは、よくご承知おき下さい。